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aide juridique...Cher Monsieur, Tant que les dégâts sont survenus dans une partie commune de la copropriété la réparation doit être faites par les copropriétaires et ceci après le vote fait par l'assemblée générale. Travaux d'entretien sommaire Ils demandent la majorité simple : * tous les travaux d'entretien nécessaires pour maintenir l'immeuble en bon état (réfection de la cage d'escalier, de la toiture, ravalement non obligatoire de la façade...). * le remplacement à l'identique d'un élément d'équipement (changement du système de chauffage collectif). * La majorité simple équivaut à la majorité des voix des personnes présentes ou représentées (les abstentionnistes sont ignorés). Travaux très spécifiques Ils réclament la majorité absolue des voix (celles de tous les copropriétaires, présents ou non) les décisions concernant : * les travaux obligatoires exigés par des lois ou des règlements. C'est le cas du ravalement de l'immeuble ou de la mise aux normes d'un ascenseur, de la recherche d'amiante, du branchement à l'égout, etc, * les travaux d'économie d'énergie relatifs, par exemple, à l'isolation thermique du bâtiment, * les travaux liés à l'installation d'antenne de télévision ainsi que ceux faits par certains propriétaires sur les parties communes, * les travaux rendant plus accessibles l'immeuble aux personnes à mobilité réduite. * les travaux pour améliorer la sécurité de l'immeuble. L'hétérogénéité de certaines copropriétés pose parfois des problèmes, car les copropriétaires qui n'ont jamais accès à certains éléments se montrent à juste titre réticents à les entretenir. Il est alors possible de répartir, par stipulation expresse du règlement de copropriété, les parties communes : * en parties communes générales, propriété de tous (comme le sol de la copropriété, le plus souvent) * en parties communes spéciales (ou particulières), affectées à certains copropriétaires (aire de roulement d'un parking déclarée spéciale aux propriétaires de places de parking, gros oeuvre d'un bâtiment donné déclaré spécial à ses copropriétaires occupants, etc.)...aide juridique...La spécialisation des parties communes entraîne en général celle des charges y afférentes, ce qui simplifie alors leur gestion (il est tenue une assemblée spéciale pour les décisions concernant ces charges - art. 24 al. 2 Loi 1965). ATTENTION La notion de partie commune spéciale est à distinguer de celle de charge spéciale. On peut créer une charge spéciale sans créer pour autant de partie commune spéciale. Mais en pratique la spécialisation des parties commune entraîne logiquement celle des charges, d'où une confusion fréquente. Conséquences de cette distinction : * Seuls les copropriétaires concernés par les parties communes spéciales sont tenus de leur entretien. * Le général s'efface devant le spécial : L'assemblée générale n'a pas la faculté de prendre des décisions regardant les parties communes spéciales ; une telle résolution serait nulle (Cass. 3e civ., idem - CA Paris 20 sept. 1988, D. 1988, IR 287). o Ce principe trouve une exception, dans le cas d'une disposition contraire d'un règlement de copropriété ; il a été jugé que si un règlement érige les bâtiments en parties communes spéciales mais précise que l'assemblée a compétence pour décider de l'aspect extérieur des parties communes, alors l'assemblée a compétence pour autoriser un ravalement dans son ensemble, les budgets particulier étant à discuter bâtiment par bâtiment (CA Paris, 23e C. B, 29 juin 2000). * Les parties communes spéciales sont réservées à l'utilisation et à la jouissance des copropriétaires qui possèdent des quotes-parts de ces parties communes (Cass. civ. 21/02/1978 - Dalloz IR 1987-431). Ce régime se comprend, puisque seuls les copropriétaires de parties communes spéciales sont tenus de leur entretien. * En revanche, un copropriétaire peut se voir concédé la jouissance exclusive d'un lot commun, alors que la copropriété reste tenue de son entretien. Cliquez ici pour plus de détails sur ce régime particulier. * Les murs et cloisons non compris dans le gros oeuvre, et séparant les parties privatives sont présumés mitoyens entre les lots qu'ils séparent (art. 7 Loi 1965) ; ceci crée de facto des parties communes spéciales. Si cette majorité n'est pas atteinte, la décision peut être prise à la majorité simple, lors d'un deuxième vote. Mais d'autres travaux plus importants exigent une double majorité, c'est-à-dire la majorité de tous les copropriétaires, présents ou non, représentant au moins les deux tiers des voix de tous les copropriétaires, présents ou non : * ceux entraînant une transformation d'éléments existants, l'adjonction d'éléments nouveaux, ou encore la création ou l'aménagement de locaux affectés à un usage commun (vide-ordures, boîte aux lettres, ascenseur...). Travaux essentiels à la copropriété Ceux nécessitant l'unanimité des copropriétaires, parce que ces travaux : * vont modifier la destination ou la jouissance des lieux (parties privatives/communes), * ou supprimer un élément d'équipement commun (un espace vert, la loge de la concierge...), * ou surélever l'immeuble, * ou construire de nouveaux locaux privatifs. Tant que le bien n'est pas habité, seule le propriétaire peut y accéder. Toutefois, en cas de nécessité de réparations vous pouvez demander une autorisation de la part du juge puisque sans celle ci c'est considéré comme étant une violation de domicile...aide juridique